Цены и налоги на недвижимость в США: правильная покупка недорогого жилья в 2022 году

Недвижимость в США

Недвижимость в США в последнее время пользуется спросом среди россиян и украинцев.

Где россияне покупают недвижимость

Большая часть наших соотечественников желают купить недвижимость в США, этот интерес постоянно растет. Основное внимание сосредоточено на Флориде, Нью-Йорке и Калифорнии. Почему именно эти штаты привлекают наших соотечественников:

  • развитая русская диаспора;
  • высокий уровень жизни (по сравнению с другими штатами);
  • соотношение цен и зарплат.

Нью-Йорк интересует в большей степени инвесторов, владельцев бизнеса и иммигрантов. Манхэттен приветливо распахивает двери офисов наиболее известных корпораций, здесь собраны все сливки бизнеса. Недвижимость в Нью-Йорке станет хорошим инвестиционным инструментом.

Для тех, кто предпочитает спокойный образ жизни, больше подходит Статен-Айленд — один из наиболее спокойных и малочисленных районов Нью-Йорка, который заселен русской диаспорой — по разным данным ее численность от 10 000 до 50 000 человек.

Флорида по праву признана лидером среди мест, где нерезиденты покупают недвижимость.

Подробная карта штата Флорида с указанием городов

Тут есть практически все, что только угодно — песочные пляжи, заповедные зоны, парки развлечений. В Майями все побережье застроено высококлассными отелями и современными жилыми комплексами.

Калифорнийская недвижимость существенно подешевела после мирового экономического кризиса, но стоимость ее все равно весьма высока. Элитная недвижимость Сан-Франциско и Лос-Анджелеса также привлекает множество россиян.

Формы собственности

Американские отношения с недвижимостью складываются несколько иначе, нежели в России. Так, например, тут существует несколько форм собственности, и перед выбором недвижимости следует разобраться в них.

  1. Полное владение. Хозяин обладает и землей, и домом. Соответственно, все расходы ложатся на плечи владельца.
  2. Кондо. Хозяин обладает собственностью на квартиру или апартаменты, но здание и земля принадлежат другому владельцу.

Стильная квартира в Америке

Хозяин кондо может сдавать его в аренду без каких-либо ограничений.

  • Кооператив. Владелец недвижимости приобретает долю акций в той компании, которая владеет домом и землей, и на основе акций заключается договор найма. Владельцы кооператива имеют некоторые ограничения — так, например, они не могут сдавать жилье в аренду или продавать без согласования с компанией. Также в кооперативном уставе может содержаться определенные требования — например, отсутствие пагубных привычек или домашних животных. По сравнению с кондо, кооператив несколько дешевле.
  • Вернуться к оглавлению

    Стоимость недвижимости

    Сколько стоит квартира в США? А дом? Как меняются цены от центра к окраинам? Прежде, чем выбирать жилье, необходимо разобраться в нюансах.

    1. Стоимость квадратного метра в центре города в среднем составляет 1934,12$.
    2. Стоимость квадратного метра на окраине города в среднем составляет 1247,56$.

    Домики в спальном районе

    Однако, средняя стоимость по стране мало что говорит относительно реальных цен на дома и квартиры, поэтому лучше ознакомиться с ценами на жилье в крупных городах Америки в 2022 году.

    Лас-Вегас

    • Центральная часть 1651$ за кв. м;
    • Окраина 854$ за кв. м.

    Вернуться к оглавлению

    Майами

    • Центральная часть 3642$ за кв. м.;
    • Окраина 1778$ за кв. м.

    Вернуться к оглавлению

    Сиэтл

    • Центральная часть 3730$ за кв. м.;
    • Окраина 2425$ за кв. м.

    Вернуться к оглавлению

    Лос-Анжелес

    • Центральная часть 5315$ за кв. м.;
    • Окраина 2432$ за кВ. м.

    Панорамный вид на Лос-Анжелес

    Вашингтон

    • Центральная часть 5640$ за кв. м.;
    • Окраина 4415$ за кв. м.

    Вернуться к оглавлению

    Нью-Йорк

    • Центральная часть 9812$ за кв. м.;
    • Окраина 5109$ за кв. м.

    Вернуться к оглавлению

    Сан-Франциско

    • Центральная часть 9150$ за кв. м.;
    • Окраина 6715$ за кв. м.

    В среднем площадь жилого дома в Америке составляет примерно 150 квадратных метров, а квартира в многоэтажке имеет площадь около ста квадратных метров. В свете этого сосчитать стоимость жилья в выбранном регионе не составит ни малейшего труда.

    Рекомендуем прочесть: налог на недвижимость в США.

    Приобретение и оформление недвижимости

    Процесс покупки жилья займет примерно месяц — полтора. Рассмотрим этот процесс поэтапно.

    • Подтверждение платежеспособности. Покупатель должен представить риелтору справку о подтверждении платежеспособности — proof of funds, причем сумма в документе должна быть больше цены недвижимости. Если не предоставить такую бумагу, покупатель будет иметь крайне низкий уровень доверия;
    • Выбор недвижимости. Покупатель и агент обсуждают все нюансы предпочитаемой недвижимости, и агент начинает подбор — район, анализ перспективности того или иного направления, транспортную и жилую инфраструктуру. Покупатель осматривает предложенные объекты и выбирает;
    • Запрос на покупку. После того, как выбор сделан, покупатель или агент отправляют продавцу offer — запрос на покупку;

    Пример документа OFFER отправляемого продавцу

    Так выглядит документ Title Search

    Если анализ показал наличие арестов, запретов и прочих неприятностей, то продавец может затребовать определенное время на исправление таких неприятностей;

  • Разрешение Кондо или кооператива. Во время приобретения недвижимости в многоквартирных строениях покупателю потребуется Board approval — это разрешение на въезд совета дома. Многие кооперативы неохотно принимают в свои члены приезжих, поэтому лучше заранее провести неформальное собеседование на эту тему;
  • Закрытие сделки. Накануне закрытия сделки необходимо осмотреть недвижимость для того чтоб проверить ее состояние. После этого подписывается договор продажи и купли. В момент подписания договора вся сумма сделки должна быть на депозите юриста. В том случае, если покупка осуществляется с ипотечным кредитованием, кредитору также нужно перечислить заем на счет своего юриста;
  • Передача собственности. Во время подписи договора о передаче права собственности необходимо произвести также и передачу ключей. Поэтому на момент передачи прав собственности недвижимость обычно свободна;
  • Въезд. Перед тем как въехать в квартиру, нужно оформить страховку собственника. Многоквартирные здания часто требуют членские взносы. Эти деньги кладут на ремонтный счет. Перед тем, как переезжать, нужно уточнить, в какие дни и часы — это лучше сделать.
  • Сборы и налоги

    В процессе приобретения недвижимости существует множество побочных трат, о которых также лучше знать заранее.

    1. Регистрация недвижимости покупателю обойдется примерно в 0,2-0,5% от цены недвижимости.
    2. Агентские оплачивают продавцы — обычно около 5% от общей суммы.
    3. Каждая сторона оплачивает услуги юриста. стоимость услуг юриста варьируется в зависимости от штата и стоимости недвижимости.
    4. Эскроу-счет обойдется примерно в 1% от размера сделки.
    5. Инспекция оплачивается покупателем. Инспектирующие органы берут около 700$.

    Вернуться к оглавлению

    Ипотечное кредитование

    Покупка недвижимости может быть серьезной финансовой брешью в бюджете, поэтому многие пользуются услугами ипотечного кредитования. Ипотека доступна не только гражданам, но также и гостям страны — тем, кто имеет подходящую американскую визу или грин-карту, разрешающую проживание в США.

    Так выглядит американская грин-карта

    Условия ипотечного кредитования

    Индивидуальные условия ипотечного кредита формируются на основе финансовой состоятельности заемщика, а также от типа выбранной недвижимости.

    Документы для ипотеки

    Для того, чтоб получить ипотечный кредит, требуется иметь счет в местном банке. Банк проводит оценку недвижимости, а затем начинается процесс оформления. Банку нужно будет предоставить:

    • Документы, подтверждающие, что человек посетил страну легально. Требуется паспорт, виза или грин-карта;
    • Выписка из кредитной истории за последние пару-тройку лет;

    Пример выписки из банка по кредитной истории

    Рассматривать документы банковская организация может 2-4 недели.
    Недвижимость в США весьма востребована — можно найти жилье в аренду, можно приобрести квартиру или дом в собственность — для этого есть практически все условия.

    Типовые американские таунхаусы расположенные в черте города

    Стоит отметить и тот факт, что даже имея небольшую заработную плату, и накопив на первоначальный ипотечный взнос, можно взять дом или квартиру в кредит — при условии, что кредитная история будет неплохой, а все показатели кредитного лица будут на должном уровне.

    Выбирая недвижимость в Америке, необходимо изучить состояние и тенденции рынка — тогда будет возможность сэкономить и подобрать наиболее подходящий вариант.

    Налоги при покупке первого дома в Италии в 2022 году

    Покупка первого дома/основного жилья в Италии: налоги, связанные с оформлением договора купли-продажи, и ежегодные налоги, причитающиеся муниципалитету. Как они рассчитываются и сколько должен заплатить владелец жилья.

    Когда вы покупаете недвижимость в Италии, получаете ее в качестве подарка или по наследству, первый вопрос, который обычно возникает, касается налогов. Налоговое бремя часто является сдерживающим фактором для тех лиц, финансовые возможности которых ограничены.

    Чтобы гарантировать возможность приобретать жилье даже самым нуждающимся семьям и, в то же время, не блокировать рынок недвижимости (который всегда был движущей силой итальянской экономики), закон признает льготы и скидки для владельцев недвижимости, которая подходит под определение “первый дом”/”основное место жительства” (prima casa).

    В этой статье мы уточним, какие налоговые расходы необходимо понести владельцу вышеупомянутой недвижимости в Италии. На самом деле, закон “не видит” никакой разницы между теми, кто приобретает дом или землю путем заключения договора купли-продажи, получает их по договору дарения или путем принятия наследства: в конце концов, имеет значение лишь право на собственность.

    Налоги на недвижимость в Италии

    Налоговая служба контактирует с владельцем жилья постоянно. Впервые это происходит в момент покупки жилья, путем налогообложения акта купли-продажи, заключенного перед нотариусом; это единоразовое налогообложение, которое больше не повторяется. Затем владелец недвижимости оплачивает муниципальные налоги на жилье, что происходит ежегодно, регулярным образом.

    Налоги на покупку жилой недвижимости в Италии в 2022 году

    Акт купли-продажи подлежит налогообложению. Здесь сборы различаются в зависимости от того, покупаете ли вы недвижимость у частного лица или строительной компании.

    Если продавец является частным лицом, покупатель должен будет оплатить:

    • регистрационный сбор – 9%;
    • фиксированный ипотечный налог – 50 евро;
    • кадастровый налог – 50 евро.

    В любом случае (покупка недвижимости у компании или частного лица) регистрационные, ипотечные и кадастровые налоги оплачиваются у нотариуса при регистрации акта.

    Если продавец является компанией, покупатель должен будет оплатить:

    • НДС – 10% (22%, если недвижимость зарегистрирована под кодами A/1, A/8 или A/9);
    • фиксированный регистрационный налог – 200 евро;
    • фиксированный ипотечный налог- 200 евро;
    • фиксированный кадастровый налог – 200 евро.

    Муниципальные налоги на жилую недвижимость в Италии в 2022 году

    Муниципальные налоги на недвижимость – это муниципальный налог на недвижимость (IMU), налог на неделимые услуги (канализация, освещение, дороги, электросеть и т. д., TASI) и налог на утилизацию бытовых отходов (TARI).

    Это три налога, которые владелец недвижимости должен ежегодно оплачивать. Однако, если квартира сдана в аренду, TARI оплачивает арендатор.

    Какие налоги платят владельцы первого дома?

    Налоги на покупку первого дома

    Тот, кто покупает «первый дом» в Италии, может воспользоваться существенными налоговыми скидками. Это так называемый бонус на покупку основного жилья, который позволяет вам значительно сэкономить на сборах, связанных с оформлением акта купли-продажи и регистрацией недвижимости.

    В частности, те, кто покупает у частных лиц, оплачивают:

    • регистрационный налог в размере 2% (вместо 9%) с минимальной суммой в 1000 евро;
    • ипотечный налог в размере 50 евро;
    • кадастровый налог в размере 50 евро.

    Те, кто покупает у компании-застройщика, должны заплатить:

    • НДС в размере 4% (вместо 10% или 22%);
    • фиксированный регистрационный налог в размере 200 евро;
    • фиксированный ипотечный налог в размере 200 евро;
    • фиксированный кадастровый налог в размере 200 евро.

    Но будьте внимательны: концепция «первого дома» жесткая.

    Следующие условия должны быть соблюдены:

    • недвижимость не должна считаться люксовой (то есть, категории A/1, A/8 или A/9);
    • налогоплательщик должен переместить свою прописку в пределах того же муниципалитета (не обязательно на той же улице), где находится приобретенное имущество: он должен сделать это в течение 18 месяцев после покупки недвижимости;
    • налогоплательщик не должен быть владельцем, даже частично, других объектов жилой недвижимости, расположенных в муниципалитете, где находится приобретаемое имущество. Если это не так, он должен передать права на имущество до совершения сделки (например, продав его или подарив);
    • налогоплательщик не должен быть владельцем также, даже частично, другой недвижимости, где бы она ни находилась на территории Италии. В противном случае он должен продать/подарить имущество в течение 1 года с момента новой покупки.

    Ежегодные муниципальные налоги на первый дом в Италии в 2022 году

    Также ежегодные налоги, подлежащие уплате муниципалитету, рассчитываются по льготной ставке для первого дома. Вернее, в данном случае, мы говорим об основном месте жительства резидента Италии. Что это значит: а то, что фактически, эти преимущества не теряются, если налогоплательщик также владеет другими объектами недвижимости на территории Италии, но живет в данном конкретном доме. Например, человек, которому принадлежат три квартиры, сможет получить льготы только для основного дома.

    Закон предусматривает освобождение от уплаты IMU и TASI при условии, что:

    • налогоплательщик имеет прописку в доме/квартире (не просто в том же муниципалитете, а именно в данном доме);
    • имущество должно быть постоянным местом жительства налогоплательщика и всей его семьи. На практике, формальных данных по месту жительства недостаточно. Необходимо, чтобы в доме жили большую часть года. Это делается для того, чтобы избежать ложных заявлений о месте проживания с единственной целью не платить налоги на жилье.

    Те, кто арендует дом по постоянному контракту с оговоренной платой, может получить 25%-ю скидку на Imu для арендованного жилья.

    Во всех других случаях действуют два типа налоговых ставок, которые необходимо знать для того, чтобы правильно рассчитать Imu:

    • переменная ставка: это налог на второй дом и на другие виды имущества. Он установлен на уровне 0,76%, но муниципалитеты могут изменить его в сторону увеличения или уменьшения;
    • обычная ставка: это налог на основной роскошный дом и связанную с ним недвижимость. На общенациональном уровне ставка составляет 0,4%, но даже в этом случае муниципалитеты могут принять решение о его повышении или понижении.

    Система налогообложения недвижимости США: основы

    Особенности покупки и налогообложения недвижимости в США

    1. Федеральное законодательство США позволяет иностранцам владеть недвижимостью: покупать ее, передавать права собственности и т.д. Ограничения на владение могут возникать в отдельных штатах, согласно местным законам. Все налоги на недвижимость выплачиваются владельцами жилья или земельного участка в том округе, в котором они расположены.

    2. Многочисленные – и весьма серьезные требования предъявляются к иностранным инвесторам и лицам, продающим недвижимость иностранным гражданам. А объем налоговой документации весьма велик. Власти США стремятся к максимальной прозрачности сделок, поэтому на всех этапах четко контролируют процесс. Задержка отчетности и неуплата налогов может привести к наложению административного штрафа в размере до 25% от рыночной стоимости недвижимости. А также – привести к депортации из страны и даже тюремному заключению.

    3. Владеть объектом недвижимости в Америке могут несколько человек.

    Это могут быть инвесторы, не являющиеся членами одной семьи, которым принадлежат как равные, так и различные доли владения объектом. Всего в штатах существует около 10 видов договоров купли-продажи недвижимости – и их гибкая структура позволяет оговорить все тонкости будущего владения жильем несколькими инвесторами.

    4. Ипотечное кредитование – реальный вариант финансирования покупки жилья для иностранцев в Америке. Для получения ипотеки в банке США потребуется подтверждение наличия стабильной работы, справка о доходах, а также документальное подтверждение благоприятной кредитной истории.

    5. Во время заключения сделки купли-продажи стороны могут договориться о том, какая из них какие налоги выплачивает – это разрешено законодательством. Но все расходы по поиску жилья, его регистрации, страхованию, работе титульной компании и риэлторского агентства, оплате госпошлин берет на себя покупатель. Сумма, которую нужно добавить к бюджету при покупке жилья, составляет минимум 2%-5% от его стоимости.

    Основные виды налогов на недвижимость в США

    Передаточный налог (Transfer Tax) уплачивается во время сделки, после передачи документов на собственность. Как правило, этот вид налога выплачивает продавец, но по совместной договоренности сторон его сумма может быть разделена между обоими участниками сделки – или быть выплачена покупателем. Сумма передаточного налога рассчитывается, исходя из оценочной стоимости «передаваемой» недвижимости – и различна для разных штатов. К примеру, в Калифорнии это $0,55 на каждые $500 стоимости объекта недвижимости.

    Налог на недвижимость (Property Tax) в зависимости от округа уплачивается один или два раза в год. Сумма налога на недвижимость рассчитывается на основе оценочной стоимости объекта – и, как правило, составляет 1%-2%. Также, в зависимости от штата, собственники недвижимости ежегодно выплачивают и другие – местные – налоги, которые используются для финансирования учебных заведений, больниц и иных объектов социальной инфраструктуры. Объем и суммы этих налогов утверждаются местными властями.

    Налог на прирост капитала / налог на прибыль (Capital Gains Tax) выплачивается собственником при продаже недвижимости. Его сумма основана на размере прибыли: налогом на прирост капитала облагается разница между стоимостью объекта при его покупке и продаже. В том случае, если объект находился в собственности 12 месяцев и более, то ставка на долгосрочный прирост капитала составляет 20%. В том случае, если этот срок составлял менее 12 месяцев, то прибыль облагается стандартными налоговыми ставками, предельная ставка составляет 39,6%.

    Данный налог не взимается с владельца недвижимости в том случае, если выставленный на продажу объект является его основным и единственным жильем, а также если он продается по более низкой цене, чем за которую был приобретен. Допустимый доход при продаже составляет $250 000 для одного собственника или до $500 000 для семьи.

    Удерживаемый налог (для иностранных инвесторов)

    Согласно «Акту об иностранных инвестициях в рынок недвижимости США», иностранцы при продаже недвижимости должны заплатить дополнительный налог, который составляет 10% от стоимости продажи.

    Налогообложение аренды

    Прибыль от аренды в США облагается на уровне стандартного подоходного налога, предельной ставкой которого является 39,6%. Обычно ставка на доход с аренды находится на уровне 30% от суммы ренты. Но ее можно снизить, списав затраты на содержание жилья. Как это сделать, подскажет риэлтор.

    Нововведения

    С 2013 года повышены максимальные ставки налога на прирост капитала – с 15% до 20%, а также налогов на наследство и дарение – с 35% до 39,6%. Это, безусловно, сказывается и на владельцах недвижимости.

    Три совета инвесторам

    1. В каждом штате, а порой, и в каждом городе США существуют собственные налоги. Перед сделкой стоит подробно обсудить со своим риэлтором основные особенности муниципального налогообложения – и выявить все «подводные камни», которые могут возникнуть до, во время и после покупки.

    2. Для снижения налогового бремени эксперты рекомендуют оформление американской недвижимости не на частное лицо, а на американскую компанию: Limited Liability Company (LLC) – аналог российского Общества с Ограниченной Ответственностью, траст или партнерскую организацию. У каждой из них есть свои плюсы и минусы, и профессионалы отмечают, что LLC является наиболее удобным вариантом. Его оформление занимает немного времени. Во всех случаях главной целью является структурирование собственности таким образом, чтобы предоставить нерезиденту возможность снизить ставки на прирост капитала от продажи имущества, а также защитить его от налогового бремени в случае смерти владельца.

    3. Следует тщательно спланировать сделку. При грамотном подходе, с профессиональной помощью, суммы налоговых выплат можно заметно снизить.

    Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Симонян, директора по маркетингу компании Henley&Partners и Джефри Рубинжера, специалиста по внутреннему и международному налогообложению юридической компании Bilzin Sumberg (США).

    Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2022 года

    С 2022 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

    Вот как будет работать новый закон.

    Как продать квартиру без налога

    Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2022 году:

    1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2022 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
    2. В 2022 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
    3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
    4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
    5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2022 года купили еще одну квартиру. В январе 2022 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
    6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
    7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
    8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
    9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2022 года.

    Кого это касается?

    Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

    Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

    Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

    Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

    Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

    Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2022 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2022 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

    Минимальные сроки владения в 2022 году

    Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

    Цены и налоги на недвижимость в США: правильная покупка недорогого жилья в 2022 году

    Владимир Путин в понедельник, 6 октября, подписал поправки в Налоговый кодекс РФ. Существующий налог на имущество физлиц будет привязан к кадастровой стоимости недвижимости. Земельный налог при этом сохраняется.

    Новый закон вступит в силу с 1 января 2015г., однако предусмотрен пятилетний переходный период для регионов, в течение которого сумма налога будет повышаться на 20% в год. Уплата налога на имущество граждан от кадастровой стоимости начнется с 2016г., а полную сумму россияне начнут платить с 2022г. Вследствие внесенных поправок принятие закона не приведет к заметному увеличению нагрузки на граждан, считают законотворцы. Однако эксперты не столь оптимистичны: для граждан, за исключением льготников, ежегодный платеж за имущество вырастет втрое.

    Поправки предусматривают введение трехуровневой ставки налога на имущество. Ставка 0,1% от кадастровой стоимости будет действовать для жилых домов и помещений, гаражей, машино-мест, незавершенных жилых домов, хозстроений. В отношении коммерческой недвижимости (торговые и офисные объекты), а также дорогостоящей недвижимости (свыше 300 млн руб.) предельная ставка составит 2%. Для прочих объектов недвижимости ставка налога не должна превышать 0,5%. Стоит отметить, что в поправках появилось нововведение: муниципалитетам предоставляется право уменьшать эту ставку до нуля либо увеличивать до 0,3%.

    Налоговые ставки будут устанавливаться местными органами власти в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы. Также в законопроекте остаются действующие льготы, но устанавливается ограничение по этим льготам по одному объекту каждой категории. Для собственников предусмотрен налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м для квартиры, 10 кв. м – для комнаты, 50 кв. м – для жилого дома.

    По мнению экспертов, местные администрации, скорее, будут увеличивать ставки, чем уменьшать их. В результате применения предельной ставки налог для граждан может вырасти в 20 раз.

    Как рассчитать налог на имущество

    Уже сейчас граждане России могут рассчитать, сколько им придется платить по новому налогу. Для этого на портале Росреестра можно запросить данные о кадастровой оценке стоимости квартиры или дома.

    По данным Федеральной налоговой службы (ФНС), средняя рыночная цена 1 кв. м жилья для целей налогообложения в стране составляет 32 тыс. руб. К примеру, для стандартной двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м налог в среднем по России может составить около 1120 руб. в год. Нынешний налог на имущество для этой же “двушки” составляет около 700 руб. Семье же из трех человек за двухкомнатную квартиру в 55 кв. м платить налог не придется.

    Для москвичей расчет стоимости налога может быть проиллюстрирован на примере типовой столичной квартиры площадью 54 кв. м. При имущественном вычете в 20 кв. м и средней кадастровой стоимости 160 тыс. руб. за 1 кв. м размер налога в случае применения ставки 0,1% составит 5440 руб. “Это та сумма, которая будет подлежать уплате лишь в 2022г. При этом уплачивать налог по новой схеме граждане начнут только с середины 2016г. Для Москвы сумма первого платежа в приведенном примере составит около 1 тыс. руб., как подсчитали в департаменте экономической политики и развития города Москвы”, – прокомментировал руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников.

    Если же в столице через пять лет увеличат ставку до 0,3% от кадастровой стоимости, средний налог за квартиру в Москве может превысить 20 тыс. руб. (в 2012г. было 1378 руб.).

    Влияние на рынок недвижимости

    Коротко о теме – видео-комментарии (05:04)
    “РБК-Недвижимости” на РБК-ТВ

    Как ранее писала “РБК-Недвижимость”, для большинства рядовых граждан, владеющих квартирами экономкласса, налоговое бремя возрастет несущественно. Однако существует определенная категория граждан – владельцев квартир экономкласса в центре города, на которых изменения налоговой политики повлияют в большей степени.

    Новый налог на недвижимость в большей мере скажется на владельцах дорогой недвижимости, однако и собственникам менее дорогих квартир платить придется ощутимо больше. Как рассказал Максим Решетников, наибольшие изменения затронут собственников дорогой недвижимости в центре города, а также владельцев объектов, введенных в последние годы.

    Кадастровая стоимость объектов бизнес- и элитного класса уже приблизилась к рыночной. Поэтому для таких собственников налоговая нагрузка может вырасти существенно – в пять и более раз. “В старых домах в основном проживают пожилые люди, получившие эти квартиры еще в прошлом столетии, а также их наследники. И далеко не все собственники подобной недвижимости смогут заплатить новый налог. При таком раскладе может начаться “естественное переселение” малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины”, – рассказала “РБК-Недвижимости” Мария Литинецкая.

    С ней согласен управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов: “Вероятно, не самым обеспеченным обладателям собственности в старом фонде и в престижных районах столицы придется сменить место жительства. Конечно, для пенсионеров лишний налог в несколько десятков тысяч рублей в год будет делом весьма накладным”.

    По мнению управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, здесь возможны два варианта развития событий: продажа с целью покупки менее дорогого объекта в другом районе либо сдача в аренду и аренда квартиры для собственного проживания в другом районе. “Новый налог на недвижимость значительно сильнее скажется на сегменте аренды. Как правило, арендодатели все возможные расходы перекладывают на плечи арендаторов. И в этом случае, скорее всего, арендная плата будет повышена с целью компенсировать увеличившийся налог на недвижимость”, – считает эксперт.

    Эксперты считают, что в сегменте купли-продажи жилья существенных изменений не произойдет. Повышенный налог на недвижимость не станет стоп-фактором для приобретения жилья с целью проживания. В сегменте инвестиционного спроса возможна некоторая коррекция.

    “Вероятнее всего, владельцы дорогой недвижимости будут искать различные способы уменьшения своего налогового бремени, переоформляя квартиры на родственников, относящихся к льготным категориям граждан, и т. д. Однако закон сильно сокращает эти возможности, устанавливая ограничения по льготам”, – отмечает Константин Ковалев.

    Сколько заплатят владельцы дорогих квартир

    По оценкам специалистов рынка элитной недвижимости, на вторичном рынке жилья Москвы доля предложения квартир дороже 300 млн руб. невелика и составляет порядка 0,1%. Как правило, это элитные квартиры в районах Хамовники и Якиманка.

    По данным компании IntermarkSavills, количество квартир с оценочной стоимостью, превышающей 300 млн руб., в Москве составляет приблизительно 1,5-2 тыс., плюс к этому ежегодно вводятся в эксплуатацию новые дома, пополняющие этот объем еще на несколько десятков. Что касается загородных домов, то, по словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, под категорию роскошных, вероятнее всего, попадут, с одной стороны, особняки, расположенные в дорогих местах (Рублевка, Минское шоссе, Новая Рига), с другой – объекты большой площади (от 1000 кв. м) и с большими участками земли (более 0,5 га) , находящиеся в менее престижных районах. Таких загородных объектов, безусловно, больше, чем квартир в городе, а точное их количество оценить сложно (приблизительно 2-3 тыс.).

    В компании Blackwood приводят в пример двухуровневый пентхаус по адресу Бутиковский переулок, д. 5. Общая площадь 270 кв. м, стоимость 12 млн долл. (474 млн руб. по курсу ЦБ на 3 октября 2014г. – 39,5 руб./долл.). Если бы стоимость этой квартиры в кадастре была зафиксирована по официальной сумме сделки, то пентхаус отнесли бы к объектам “свыше 300 млн руб.”, для которых учитывается повышенная ставка 2%. Таким образом, собственнику элитной квартиры к 2022г. придется платить налог более 9 млн руб. в год.

    В компании Contact Real Estate подсчитали стоимость одного из самых дорогих объектов в Москве – апартаментов в элитном жилом комплексе “Негоциантъ”. Из расчета общей стоимости квартиры в особняке в 35 млн долларов (курс ЦБ 39,6 руб.) стоимость апартаментов составит 1 млрд 386 млн руб. Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то для нежилой недвижимости налоговый вычет (с 20 кв. м) не предусмотрен. При ставке на нежилую недвижимость в 2% имущественный налог составит 27,720 млн руб. в год! Стоит отметить, что на данный момент это ориентировочный и условный расчет.

    По мнению Дениса Попова, пока слишком много неизвестных, чтобы можно было делать точные прогнозы. Надо понять, какой будет кадастровая оценка элитной недвижимости – это намного сложнее, чем оценить типовую квартиру, так как каждая элитная квартира индивидуальна, считает он.

    Какие изменения ожидают физических и юридических лиц при начислении налога на недвижимость в 2022 году

    Налогообложение в РФ касается любого собственника: и в случае владения недвижимостью, и при ее продаже. Закон, определяющий порядок распределения налогов, часто изменяется. Именно поэтому владельцу необходимо регулярно обновлять свои знания об изменениях в налоговом законодательстве. Какие нововведения ждут хозяев недвижимости в 2022 году?

    Внимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: +7 (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России.

    Налог на недвижимость для физических лиц

    В новом году ФНС (Федеральная налоговая служба) перестанет использовать расчет налогообложения с использованием данных о инвентаризационной стоимости недвижимости. В 2022 году вычисление налога будет происходить по кадастровой стоимости жилья.

    Согласно данному методу расчета первые 3 года при начислении налога будут использоваться понижающие коэффициенты: 0,2 — 0,4 — 0,6. По истечении трех лет выплату начинают рассчитывать по 100%-ной кадастровой стоимости.

    ВАЖНО! Ежегодное увеличение налога не должно составлять более 10% от величины, актуальной в прошлом году.

    Собственнику необходимо узнать, в какую сумму оценена недвижимость экспертами в 2022 году. Если есть основания для пересмотра стоимости — это добавит расходов владельцу имущества.

    Налог на подаренный объект для физлиц

    В предстоящем году для тех, кто получает недвижимое имущество в дар, изменятся принципы определения налоговой базы по НДФЛ. Налог, как и в предыдущем случае, будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости материальной собственности. Для расчета начнут использовать значение, которое будет установлено не позже 1 января года, в котором за собственником было закреплено право владения объектом.

    К счастью, изменений не произошло в законе об отсутствии необходимости в выплате НДФЛ для близких родственников и членов семьи, получивших недвижимость в подарок. Это право закреплено за детьми, родителями, супругом, братьями, сестрами, бабушками и дедушками, которым перешло имущество.

    Если же дядя подарит племяннице или племяннику загородный дом, то одариваемый должен будет заплатить 13% от кадастровой стоимости подарка. Именно такой процент установлен Минфином на данный момент.

    Налог с продажи для физических лиц

    Для того, чтобы исключить спекуляции с недвижимым имуществом, правительством было введено понятие «Единственное жилье».

    В 2022 году действовало следующее правило: в случае покупки недвижимости после 2016 года собственник должен будет платить НДФЛ при ее продаже, если не прошло пяти лет с момента регистрации собственности. Если же квартира или дом находятся во владении 5 и более лет, продавать жилье можно свободно, без выплаты налога.

    1 января 2022 года начинает действовать следующая поправка: для освобождения от выплаты НДФЛ необходимо будет владеть имуществом всего три года. При этом дом должен являться для владельца единственным жильем.

    Что конкретно можно назвать единственным жильем?

    • комнату, квартиру, дом или долю в этих помещениях, продажа которых приведет к тому, что хозяин останется без собственного жилья (совместная собственность также учитывается).
    • любое жилое помещение, после продажи которого у бывшего владельца останется другая жилплощадь, приобретенная за 90 и менее дней до дня регистрации на покупку нового собственника.

    Для примера рассмотрим случай: 10 декабря 2016 года Петровым была куплена первая квартира, а 17 февраля 2022 — дом. 14 марта 2022 года собственник продает квартиру, что дает ему право освободиться от НДФЛ, так как по закону он осуществляет продажу единственного жилья.

    Подаренное жилье

    Для продажи подаренной недвижимости также ввели новые правила налогообложения. С начала 2022 года продавцу стало доступно снижение налогооблагаемого дохода на сумму:

    • Налога, выплаченного государству при получении недвижимости в качестве подарка. При этом даритель и получатель не должны быть близкими родственниками.
    • Расходов дарителя, которые тот понес при покупке жилплощади. Воспользоваться данной возможностью можно лишь в том случае, когда покупатель не претендовал на возврат подоходного налога до продажи подаренного жилья.

    ВАЖНО! Однако, собственник все так же обязан выплачивать налог на подаренную жилплощадь в случае, когда срок между моментами дарения и продажи составляет менее трех лет.

    Если же между этими событиями прошло более трех лет, владельцу не нужно передавать НДФЛ государству.

    Обновление правил налогообложения коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость представляет собой имущество, не подходящее под образец жилого или дачного и не выступающее в роли личного участка земли или гаража. Такая недвижимость используется исключительно в коммерческих целях, то есть с ее помощью получают определенную прибыль.

    К коммерческой недвижимости относятся помещения, предназначенные для:

    • розничной торговли (супермаркеты, торговые центры и ТРЦ, магазины);
    • офисной эксплуатации (кабинеты, офисные здания и административные помещения);
    • организации общественного питания (бары, кафе, рестораны, столовые);
    • производства товаров (промышленные предприятия, заводы, фабрики, склады);
    • спортивных мероприятий и оздоровления (медцентры, бассейны, боулинг, бильярд и т.д.);
    • проживания (квартиры, дома).

    Новые правила налогообложения фирм с расчетом из кадастровой стоимости начнут действовать в начале 2022 года. Нововведения прописаны в ФЗ № 325 от 25.09.2022 и ФЗ № 379 от 28.11.2019.

    Согласно вышеназванным нормативно-правовым актам станет необязательным учет объектов недвижимости, принадлежащих компаниям и исполняющих роль основных средств для их налогообложения с учетом кадастровой стоимости этого имущества. Вместе с этим другие условия останутся в силе:

    • недвижимость все так же может принадлежать фирме на праве собственности или хозяйственного ведения;
    • сведения о кадастровой стоимости объекта так же будут располагаться в Едином государственном реестре недвижимости;
    • налоговая база по прежнему будет определяться с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества, используемого в коммерческих целях;
    • торгово-офисные здания, попадающие под выплату НДФЛ, будут ежегодно вноситься в список органами исполнительной власти региона, где расположена компания-владелец.

    Расчет налога по кадастровой стоимости с 2022 года станет применяться к гаражам, машино-местам, недостроенным объектам, хозпостройкам, применяемым для ведения личного хозяйства, выращивания растений на участке или индивидуального жилищного строительства (пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

    Для перехода к исчислению налога на недвижимость, принадлежащую организациям, с опорой на кадастровую стоимость объекта в субъекте РФ должны принять данный закон. Если кадастровая оценка имущества не проведена, то расчет будет производиться по среднегодовой стоимости.

    Земельные участки, переходящие к фирмам по наследству, также облагаются налогом. Этот земельный налог рассчитывают со дня вступления в наследство, как и при наследовании имущества физлицами.

    Внимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: +7 (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России.

    Ссылка на основную публикацию